住宅ローンが払えない？相談先の選び方と注意すべき業者の見分け方を解説！

病気や収入減により、住宅ローンの返済が困難になるケースは少なくありません。

収入減少により、以下のような悩みを抱える方は意外と多いのです。

• 先月はギリギリ返済できたが、来月も払えるか不安
• 貯金を崩して返済しているが、いつまで続くかわからない

しかし、適切な相談先を見つけ早めに対処すれば、こうした問題は解決できます。

事態の悪化を防ぐには、早めの行動が不可欠です。

この記事では住宅ローンの支払いが困難な方を対象に、適切な相談先や自宅を手放さずに済む方法などを解説します。

最後まで読めば、自分の状況に合った相談先と対処法が明確になり、今後の見通しが立てやすくなるでしょう。

住宅ローンが払えないときは早めの相談が重要

住宅ローンの返済が厳しいと感じたときは、早めに金融機関や専門家に相談しましょう。

とはいえ、相談するのが恥ずかしいと感じ、なかなか行動に移せない方も少なくありません。

しかし住宅ローンの滞納が続くと事態は徐々に深刻化し、最終的には自宅を失うリスクを背負うことになります。

ここでは、住宅ローンが払えないときに早めに相談した方が良い理由に加え、滞納が進むとどうなるかについて解説します。

住宅ローンが払えないときに早めに相談した方が良い理由

住宅ローンが払えないと感じたら、滞納前に相談することが極めて重要です。

その具体的な理由は、以下の通りです。

一度でも支払いが滞ると年14.6％という高金利な遅延損害金が発生します。

また、滞納が続けば一時的にブラックリストに登録されるリスクがあります。

こうしたリスクを防ぐには、返済が苦しいと感じた時点で借入先の金融機関に相談することが重要です。

滞納前であれば、金融機関も返済条件の変更などに柔軟に対応してもらえる可能性が高く、選べる解決策の幅が広がるでしょう。

住宅ローンが払えないとどうなる？

住宅ローンの滞納が続くと、以下のような流れで事態が発生します。

1. 金融機関から督促が届く
2. 督促を無視し続けると、金融機関から催告書が送られてくる
3. ブラックリストに登録され、期限の利益が喪失する
4. 保証会社が代位弁済する
5. 競売開始決定通知が届く
6. 競売にかけられる

金融機関から督促が届く

滞納が始まると、借入先の金融機関からハガキや電話による督促が届きます。

この時点で連絡に対応し、指定日まで遅延損害金を含む滞納分を支払えば、通常通り自宅に住み続けられます。

督促を無視し続けると、金融機関から催告書が送られてくる

金融機関からの督促を無視し続けると、やがて催告書という書類が送られてきます。

催告書は、遅延損害金を含む滞納分すべてを指定日までに支払う旨が書かれた最終警告の書類です。

ただし、この段階で催告書に記載された金額を支払えば大事に至りません。

ブラックリストに登録され、期限の利益が喪失する

催告書を無視し支払いが3か月以上滞ると、滞納情報が信用情報機関に登録されブラックリストに載ってしまいます。

ブラックリスト入りすると、クレジットカードの作成や新たなローンを組めなくなります。

信用情報が回復するまで、5〜10年程度かかるのが一般的です。

また、「期限の利益喪失」という住宅ローンの分割払いができなくなる事態も発生します。

保証会社が代位弁済する

金融機関は遅延損害金を含む滞納分と残りの住宅ローンを、保証会社に一括請求します。

これは代位弁済と呼ばれる制度で、保証会社が債務者に代わって借金を肩代わりします。

ここで注意したいのが、保証会社が残りの住宅ローンを立て替えているだけで、債務者に返済義務は消えない点です。

つまり、今度は金融機関ではなく、保証会社に対して残りの債務を返済しなければなりません。

競売開始決定通知が届く

滞納が6〜9か月続くと、裁判所から競売開始決定通知という書類が送られてきます。

この通知が届くと自宅は差し押さえられ、所有者であっても自由に売却や処分ができなくなります。

ただし、競売開始決定通知が届いたからといってすぐに自宅を追い出されるわけではありません。

強制的に立ち退きを命じられるまでは、およそ13〜16か月の猶予があります。

競売にかけられる

裁判所は競売を進めるために、売却価格を決めるため自宅を訪問したり物件情報をインターネットで公示したりします。

インターネットに公開されてしまうと、周囲の人に事情をしられてしまうリスクが高まります。

こうした最悪の事態に発展させないためにも、返済に不安を感じた時点で相談することが極めて重要です。

早めの行動が、競売を回避し大切な自宅を守るカギとなります。

住宅ローンが払えない場合の相談先【状況・段階別】

住宅ローンが払えないと感じたら、適切な相談先を見つけ早めに対処することが重要です。

金融機関や専門家のサポートを受けることで、滞納を防ぎ生活再建を図れます。

特に状況によっては専門的な知識が必要なケースもあるため、一人で解決しようとせず早めに専門家に相談することが重要です。

ここでは、住宅ローンの返済が困難な場合の適切な相談先や、受けられるサポート内容について状況・段階別に解説します。

まずは金融機関へ相談

一時的な収入減が原因で今後の住宅ローンの支払いが厳しいと感じたら、まずは借入先の金融機関へ相談しましょう。

滞納前であれば、金融機関は柔軟に対応してくれます。

主な理由は、次の通りです。

• 住宅ローンの回収不能を防ぎたい
• 競売に発展すると、多くの弁護士費用や時間を要する
• 金融庁から柔軟な対応をするよう指導を受けている

金融機関は住宅ローンの利息収入によって利益を得ているため、債務者にローンの支払いを維持してほしいと考えています。

また、競売で売却されると市場価格よりも低い金額で売られるため、融資した住宅ローン全額を回収できない可能性があります。

こうした事情から、金融機関にとっては返済額を一時的に調整してでも、債務者にローンの支払いを続けてもらう方がメリットが大きいのです。

そのため、早めに相談することで、リスケジュール（返済条件の変更）といった柔軟な対応をしてもらえる可能性が高まります。

リスケジュールを行うことで毎月の支払額を減らせるため、生活の負担が軽くなります。

ただし、リスケジュールを検討する際は次のような点に注意が必要です。

• 調整した期間は利息が発生し、返済総額が借入前よりも増える
• サポートを受けるには審査を通過しなければならない

審査に通過するには、滞納前に手取り額や支出がわかる書類を用意して相談に行くことが重要です。

相談することに不安を感じる方もいるでしょうが、金融機関は金融庁から返済困難な方に柔軟に対応するよう指導を受けています。

そのため、相談すること自体がマイナスに動くことはありませんので、まずは気軽に窓口へ足を運んでみましょう。

返済が苦しいと感じた時点で行動することが、家を守る第一歩となります。

多重債務で長期的に返済が厳しい場合は法律事務所

住宅ローンのほかに消費者金融からの借入やカードローンなどの借金がある場合は、法律事務所へ相談しましょう。

弁護士や司法書士は、こうした借金問題を法的な専門知識を用いて分析し根本的な解決策を提案してくれるからです。

借金を大幅に減少する主な解決策には、個人再生という手続きを用います。

個人再生は、住宅ローン以外の借金がある方が対象とした制度です。

そのため、住宅ローン以外の借金がない場合は、原則として利用できません。

住宅ローン特則

個人再生には、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」という制度があります。

一定の条件を満たせば、自宅を手放さずに住み続けることが可能です。

住宅ローン特則については、「個人再生の住宅ローン特則を活用」で詳しく解説します。

法テラス

弁護士への相談を検討していても、「相談費用が心配で依頼できない」と考える方もいるでしょう。

こうした場合は、法テラス（日本司法支援センター）の利用も検討しましょう。

法テラスでは、収入や資産など一定の条件を満たす方を対象に、次のようなサービスを利用できる場合があります。

• 無料法律相談
• 弁護士・司法書士費用の立て替え制度

費用面が理由で相談をためらっている方は、一人で抱え込まず、まずは法テラスへ相談してみることをおすすめします。

競売を回避したいなら不動産会社

リスケで調整してもらっても今後の生活が苦しい場合や、競売を回避し生活を立て直したい場合は不動産会社へ相談しましょう。

また滞納が3か月以上続いている場合、金融機関にとって柔軟な対応が難しくなるため、売却を視野に入れた対策が必要になります。

滞納が3〜6か月過ぎると、金融機関は自宅を差し押さえて競売手続きに移行するため、早めの対処が必要です。

競売を避ける一つの手段として任意売却という手続きがあります。

任意売却を活用すれば、自宅を売却することになりますが競売を回避できる可能性があります。

また競売の売却価格は相場の5〜7割程度にしかなりませんが、任意売却では市場価格に近い金額での売却が可能です。

売却代金が多ければ、今後の残債処理や生活の立て直しがスムーズになります。

住宅ローン滞納問題に精通した不動産会社であれば、任意売却の手続きや売却後の残債処理についてのアドバイスも受けられます。

住宅ローン以外に生活費も厳しいなら自治体（市区町村）

病気や休職などで収入が大きく減少すると、住宅ローンだけでなく生活費の確保も難しくなることがあります。

こうした状況では、住宅ローンの返済だけを考えるのではなく、生活全体を立て直すために自治体へ相談しましょう。

自治体には、生活状況に応じて役割の異なる相談窓口があります。

主な相談先は次の2つです。

• 市区町村の生活困窮者支援窓口
• 社会福祉協議会

いずれも相談は無料で利用できるため、経済的に厳しい状況でも安心して利用できます。

生活困窮者支援窓口

生活困窮者支援窓口は、生活に困りごとや不安を抱えている方が最初に相談したい総合窓口です。

相談者の収入や家計、生活状況を確認したうえで、一人ひとりに合った支援制度や相談先を案内してくれます。

主な支援内容は以下のとおりです。

• 家計改善支援：家計の見直しや借金・滞納の整理などをサポートし、生活再建に向けたアドバイスを受けられる
• 就労支援：ハローワークなどと連携し、再就職や就職活動を支援
• 各種支援制度の案内：利用できる公的支援制度や、必要に応じて社会福祉協議会などの専門機関を紹介

どこへ相談すればよいか分からない場合は、まず生活困窮者支援窓口へ相談するとよいでしょう。

社会福祉協議会

当面の生活費が不足している場合は、社会福祉協議会への相談も検討しましょう。

社会福祉協議会では、低所得世帯などを対象とした生活再建に必要な資金を無利子または低利子で貸し付ける制度を実施しています。

これは、「生活福祉資金貸付制度」と呼ばれるもので、主な貸付には次のようなものがあります。

• 緊急小口資金：緊急かつ一時的に生活費が必要な場合の貸付
• 総合支援資金：生活再建に向けて継続的な支援が必要な場合の貸付

なお、生活福祉資金貸付制度は給付制度ではないため、利用した資金は将来的に返済しなければなりません。

そのため、現在は無収入であっても、回復後の再就職などによる返済の見込みがあることが利用の前提になります。

詳しくはお住まいの地域の社会福祉協議会へ相談してください。

一人で抱え込まず、自治体の相談窓口を活用しながら生活再建を目指しましょう。

住宅ローンが払えなくても自宅に住み続ける方法

住宅ローンが払えなくなり、このまま自宅を手放さなくてはいけないと考える方も少なくありません。

この場合、「家の売却」＝「自宅を手放す」と考えるのが自然でしょう。

しかしリースバックや親族間売買と呼ばれる方法を利用すれば、そのまま自宅に住み続けることが可能です。

ここでは、個人再生やリースバック、親族間売買の概要や任意売却との併用のメリットについて解説します。

個人再生の住宅ローン特則を活用

個人再生には、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」という制度があります。

住宅ローン特則を利用すれば、これまで通りローンの支払いは続ける必要はありますが、その代わり自宅を残せます。

個人再生の住宅ローン特則を活用すれば、借金が大幅に減少し自宅を残せる点は大きなメリットです。

しかし住宅ローンに加え、減額された借金も返済計画に基づいて毎月支払っていく必要があります。

そのため、経済状況によってはこの返済額が生活に大きな負担を与える可能性があります。

個人再生を検討する場合は、こうした点も踏まえて弁護士や司法書士に相談し自身の状況で利用できるかどうかを確認しましょう。

リースバック

リースバックとは、持ち家を不動産会社や投資家に売却し、買主に毎月の家賃を払って自宅に住み続ける方法です。

所有権は失ってしまいますが、これまで通り自宅に住み続けられるメリットがあります。

また売却代金が一括で手に入るため、残りの住宅ローンの返済に充てられます。

ただし、リースバックには次のような注意点があるので確認しておきましょう。

• 売却価格が相場より低い場合がある
• 契約によっては、2～3年で更新する必要がある
• 売却価格を高く設定すると、家賃も上がる

リースバックにはこうしたデメリットも存在するため、今後の返済能力を考慮したうえでの検討をおすすめします。

専門知識が不可欠なため、検討の際はリースバックに特化した実績と経験を持つ不動産会社に相談しましょう。

親族間売買

親族間売買とは、親族に持ち家を買い取ってもらい、家賃を支払ってそのまま自宅に住み続ける方法です。

リースバックと同様、所有権は買主に移行します。

これまで住み続けてきた不動産を第三者に渡す必要がなく、身内との取引なので安心感があります。

ただし、以下のような点に注意が必要です。

• 贈与と疑われる可能性があるため、適正価格での売買が不可欠
• 住宅ローンの審査が通りにくい

取引相手が親族であるため、安い金額での売却を検討している方もいるでしょう。

しかし相場よりも著しく低い金額で取引するのは、税務リスクにつながります。

こうしたトラブルを未然に防ぐには、親族間売買の実績が豊富な不動産会社や税理士に相談することが不可欠です。

また住宅ローンを別の目的で使用されることを金融機関は警戒するため、審査に通りにくい点にも注意してください。

リースバック・親族間売買と任意売却を併用する

リースバック・親族間売買と任意売却を合わせて利用すれば、より多くの売却代金を得られるため毎月の返済負担を軽減できます。

任意売却とは、金融機関との交渉を経て自宅を市場価格に近い金額で売却する方法です。

競売とは異なり、一般の不動産売却と同じ方法で手続きが進められるため、周囲に事情を知られるリスクが低いのがメリットです。

ただし、任意売却を検討する際は次の3点に注意してください。

• タイムリミットがある
• 売却後もローンの支払いは続く
• 連帯保証人の承諾が不可欠

任意売却は原則として、開札日（物件の落札者が決定する日）の前日までに売却を成功させなければなりません。

また連帯保証人には残債の返済義務があるため、売却後の支払い計画について密に話し合いのうえ承諾を得る必要があります。

任意売却後、抵当権は抹消されますがローンの支払い義務は消えないため、返済を続けなければなりません。

ただしすぐに一括返済を求められるケースは少なく、債権者との交渉次第で無理のない返済額に調整してもらえる可能性があります。

住宅ローンが払えないときの相談先の選び方（注意すべき業者）

住宅ローンの返済が困難になったときの相談先を選ぶ際、いくつか注意すべき点があります。

なかには、実績を持たずに不当な金額だけ請求する悪徳業者も潜んでいるからです。

せっかく足を運んだにもかかわらず、かえってトラブルを引き起こしてしまっては本末転倒です。

安心して相談できる窓口を見つけるためにも、次の3つのポイントを確認しておきましょう。

専門分野と実績があるかどうか

相談先を選ぶ際は、その業者の専門分野と解決実績を確認しましょう。

例えば、任意売却などの複雑な手続きが必要な場合、その分野に精通した専門家に相談することが重要です。

豊富な実績を持つ業者に相談すれば、最適な解決策を提案してくれます。

相談前には、公式サイトや口コミなどで実績や対応事例を確認しておくと安心です。

費用体系は明確であるか

相談時の注意点として、費用の透明性を確認することが重要です。

無料相談を実施している窓口は多いですが、その後の手続きにかかる費用や報酬体系が明確でない業者も存在します。

料金に関する説明が曖昧な場合、後から想定外の請求が発生することがあるため注意が必要です。

こうしたトラブルを未然に防ぐには、契約前に見積もりをしてもらい事前に確認することが不可欠です。

説明が丁寧で分かりやすいか

住宅ローン問題の解決には専門的な知識が必要ですが、難しい用語を使わずわかりやすい説明をしてくれるかを確認しましょう。

特に、次のような業者には十分に注意してください。

• 専門用語を多用して相談者を煙に巻く
• 質問に対して曖昧な回答しかしてこない

こうした業者は、相談者が内容を十分に理解しないまま契約を進めようとする傾向があるため注意が必要です。

まっとうな業者であれば、利用者が納得できるまで丁寧に説明してくれます。

説明が曖昧だったり、質問をはぐらかすような対応が見られたりした場合は、別の業者に相談することをおすすめします。

まとめ：住宅ローンが払えないと感じたら、早めに相談しましょう！

病気やケガなどの収入減により、住宅ローンの支払いが困難になることは珍しくありません。

しかし滞納が長期化すると、最終的には自宅を競売にかけられるリスクが高まります。

こうした事態を防ぐには、借入先の金融機関や専門家に早めに相談することが重要です。

早めの行動は選択肢を広げ、住宅ローン問題の解決や生活再建につながります。